最新情報として総務省の報告では～
総住宅数は，6063万戸と5.3％の上昇 空き家率は，13.5％と過去最高に
総住宅数は6063万戸と，5年前に比べ，305万戸（5.3％）増加空き家数は820万戸と，5年前に比べ，63万戸（8.3％）増加 空き家率（総住宅数に占める割合）は，13.5％と0.4ポイント上昇し，過去最高別荘等の二次的住宅数は41万戸。二次的住宅を除く空き家率は12.8％
これは過去最高の数値で、今後ますます増加が
予測されることにより空き家対策特別措置法が
２０１５年５月に全面施行されました
内容はつぎの通りです
空き家対策特別措置法が示している“特定空家等”の基準は以下の４つになります。
・倒壊の危険性がある住宅
住宅の屋根や外壁、基礎部分に問題があり、倒壊の可能性がある空き家は特定空家等として認定されます。安全上の問題がある住宅を放置すると大きなトラブルになることもあるため、早めの対策が必要となります。
・衛生面において悪影響が及ぶと考えられる住宅
空き家を放置すると、不法投棄や排水口の詰まりなどが原因となり、衛生上有害なものになってしまうことがあります。衛生面において問題があると見なされた空き家は、特定空家等と認定される可能性があります。
・管理が行き届いておらず、周囲の景観を損ねる住宅
庭の植栽が手入れされていなかったり、雑草が放置されて伸び放題だったりすると、周囲の景観を著しく損ねることに繋がります。空き家対策特別措置法では、こうした“景観を乱す家”を特定空家等として認定しています。
・その他、周辺の生活環境を著しく乱すと考えられる住宅
空き家を放置すると、放火や空き巣といった悪質な犯罪の温床になることが考えられます。したがって周囲の治安を損ねる可能性があります。その他、害獣の侵入によるトラブルが起こる可能性のある空き家も“特定空家等”と判断されます。
空き家対策特別措置法によって“特定空家等”に認定されると、空き家の所有者は市町村から住宅の撤去や修繕、住宅周辺の生活環境の美化(立木竹の伐採など)を行うようにという指導・助言を受けます。指導を受けながら空き家の状態が改善されない場合は、“勧告”が出されます。勧告が出されると、固定資産税の住宅用地特例から除外され、固定資産税が最大で6倍になります。
もともと、空き家が増えた背景には“固定資産税の住宅用地特例措置”という制度があると考えられています。固定資産税の住宅用地特例とは、住宅が現存している住宅用の土地に対して“200平方メートルまでの土地に対しては6分の１に、200平方メートルを超える部分の土地に対しては3分の1に固定資産税を減額する”という特例を設けている制度のことです。この特例措置は住宅用地に現存している住宅が対象となり、空き家を解体して更地にしてしまえば特例措置の対象外になります。この特例措置が背景にあったことで、管理されていない空き家が増加したと推測されています。
このような背景に「ピンチをチャンスに変えよう！」と
＜空き家を収益物件に＞という動きが始まってます
下記の関連記事はＮＨＫのドキュメンタリー番組で
具体的な事例が報道されたものです
また、具体的な対策に乗り出すＮＰＯ法人なども
登場している社会問題化の動きです
では、どうして社会問題化になるのか、それは
どうして空き家が増えるのかという空き家問題の本質を
提示します
１）売れない空き家が急増している
２）売りやすくするための更地費用が高い（回収の見込みが薄い）
３）賃貸転用のリフォーム等の費用が高い（回収の見込みが薄い）
４）仲介が難しく利益も見込めないので不動産業者が嫌がる
要約すれば、「売れない、利用者がいない」という問題です
そして下記の事例紹介でも報告されているように
解決策の要は「付加価値の創造」でしかありません
今日の不動産物件は基本的につぎの要件で価値が決まります
５）土地の立地条件
６）建物の家屋価値
また、今日の情報化時代では全国の不動産物件は上記の要件に照らし
相場が形成されています
「売れない、利用者がいない」不動産物件とは
基本的に不動産相場価格がゼロに近い処です
さらには、この相場実態からは大きなマイナス評価が
ついている処です。田舎物件等でときどき紹介される
無償譲渡物件とは、このようにマイナス評価のついている
物件が多く、だからこそ無償で譲渡できるならマイナス分の
価値だけ儲かるという計算が成り立っています
では、どのようにして「付加価値」を創造できるのでしょうか？
＜立地条件に付いて＞
元来、立地条件とは・・・
７）交通の便（駅が近い。高速インターが近いなど）
８）公共施設が近い（大型スーパー、学校、病院、役所など）
これを改善する方法は逆転の発想でしかありません
つまりは、原野の真ん中、人家のない海辺や山の中でこそ
価値が発揮できる商業施設の開発です
または過疎集落の中にあり、人がやっと歩ける程度しか
道幅がない～という条件もあります
これを新たな価値として見出せる生活設計とか
起業プランが付加価値の創造となります
＜建物の家屋価値＞
古家が問題となります
今日の相場感覚では築３０年で家屋価値はゼロになります
しかも田舎物件の場合、往々にして築５０年は過ぎています
もちろん、築７０年や１００年という物件させ、どこにでも
あります
家屋としての価値を探るなら～
雨漏り、シロアリ、床抜け、水回り、漏電、壁穴などが
あればリフォーム以前の古家の改修となり・・・
下手すれば新築の方が資金効率がよいという結論さえあり得ます
結論的にはリノベーションで収益性の高い起業プランが
決め手になるという話です
機転の優れた方はすでにお気づきだと思います
空き家を収益物件に再開発するには・・・
９）不動産物件の仲介を専門とする業者にはチンプンカンプンだということ
１０）起業プランナー、ネットマーケッター、空間デザイナーなど
そして不動産業者、建築関連業者など各種の専門業者が
必要不可欠ということ
１１）不動産物件というのは１件１件に固有な特性がありますので
固定した専門業者の集合体では不適切ということ
１２）つまりは、これらを実現できる総合プロデューサーの
存在が必要不可欠だということ
ご相談は、いつでも歓迎！
show21up@yahoo.com まで、ご一報くださいませ
＜関連記事＞
＜参考物件＞
空き家対策特別措置法が施行 固定資産税が６倍になるって本当？